Bydlení zdražuje a stavebních povolení se vydává málo. Roste zájem o starší domy, popisuje ekonom

O jak silném růstu mluvíme?

Růst je skutečně silný. Za celý segment bytů je to meziročně 12 procent, což je trošku mírnější číslo, než publikuje Český statický úřad, kde jsou nárůsty cen okolo 15 procent.

Rozdíly se odráží ve způsobu výpočtu. Jako byty jsou brány ty, kde se transakce skutečně realizovala, což odlišuje data od statistiky ČSÚ.

Čtěte také

Musíme stavět nové byty, ne přerozdělovat, zní z ANO. Bartoš: Zákon o podpoře bydlení je potřeba

Nárůst cen pokračoval v roce 2025 poté, co se v závěru roku 2024 dostával k desetiprocentní úrovni růstu.

Zpomalí někdy zdražování nemovitostí v Česku? Dotkne se pomyslného stropu, nebo ne?

Pokud se podíváme na různé ukazatele, tak vidíme smíšený obrázek. Důvod pro zpomalování je, že opět narážíme na rostoucí poměr ceny nemovitostí vůči příjmům domácností, což je faktor, který by to měl fundamentálně tlumit.

Také centrální banka zpřísňuje kritéria pro takzvané investiční hypotéky, to jsou nákupy třetí a vícero nemovitostí. A to jsou faktory, které by měly cenový nárůst trošku tlumit.

Čtěte také

Mzdy porostou i příští rok. Narůst cen nemovitostí ani ztrátu kupní síly ale nedoženou, říká ekonom

Na druhou stranu vidíme i negativní faktory, a to je propad stavebních povolení v posledním roce. I když v druhém pololetí roku 2025 docházelo k oživení, tak stavební povolení stále zůstávají řádově níže, než jsme viděli v minulých letech. To je něco, co bude působit „ve prospěch“ růstu cen nemovitostí.

Zároveň se přidává hypoteční sazba, která v minulém roce poklesla a u nových hypoték se drží okolo 4,5 procenta. V reálném vyjádření je hypoteční sazba nižší, než máme průměrný růst příjmů domácností, nebo respektive mezd domácností, a je také nižší, než je růst cen nemovitostí.

Přesun koupěschopné poptávky

Čím to je, že nejvíc zdražily starší byty?

Vidíme to v různých segmentech. Mám hypotézu, že ceny novostaveb jsou od faktoru poměr cena–příjem vyšší. Když se podíváme na průměrné ceny v Praze, tak se nám z protáčí panenky, vidíte-li to z pohledu průměrného příjmu.

To pravděpodobně trošku „vyhání“ lidi do segmentu nákupu starších obydlí z cihel a dynamický růst cen vidíme i u panelových bytů. Je to právě ten cenový tlak, který tlačí koupěschopnou poptávku do těchto segmentů.

Čtěte také

Musíme stavět nové byty, ne přerozdělovat, zní z ANO. Bartoš: Zákon o podpoře bydlení je potřeba

Jak to, že byl hypoteční trh loni druhý nejsilnější v historii?

Jeden z těch faktorů je oživení počtu hypoték. Rostou nám reálné počty hypoték, ale stále se držíme pod úrovněmi z let 2019 a 2020 – v letošním roce se k tomu možná přiblížíme trošku více. Důležitější faktor odráží zmíněný růst cen nemovitostí, protože růst cen nemovitostí souvisí s růstem výše průměrné hypotéky a ta nám v posledních měsících rostla meziročně o 15 procent.

Když to dáme dohromady, tak vidíme, že objem nově poskytnutých hypoték je okolo 40 procent meziročně a to ho posunulo na druhou nejvyšší příčku. Uvidíme, co se stane v letošním roce, protože dynamika ze závěru loňského roku a z lednových čísel letošního roku je silná – silnější, než byl průměr roku 2025.

Takže se můžeme dále „přiblížit“ tím, že letos odsuneme minulý rok na třetí příčku. Ale to bude záviset na faktorech, o kterých jsme mluvili na začátku a které budou ovlivňovat růst cen nemovitostí a také pravděpodobně poptávku po hypotékách.