Koupě nemovitosti je dobrá investice, snižování cen se nedá očekávat, říká poradce z firmy Deloitte

17. únor 2021
Podcasty, rozhovory, příběhy Další podcasty, rozhovory a příběhy Byty, dům (ilustrační foto)

Ekonomika už bezmála rok trpí v důsledku opatření proti šíření koronaviru. Většina trhů hlásí výrazný pokles prodejů. To ale neplatí o tom realitním, který i v loňském roce nadále rostl. „Poptávka po novém bydlení dlouhodobě převyšuje nabídku. To je asi ten hlavní důvod, proč ani ta koronavirová zdravotní krize nemůže s trhem nic udělat,“ komentuje v pořadu Souvislosti Plus výsledky realitního trhu Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.

„Jedním z důvodů, který hýbe s trhem investičních bytů, je strach z relativně vysoké inflace v příštích letech. Takže koupě nemovitostí je dobrou investicí,“ přidává další důvod Miroslav Linhart z Deloitte Česká republika.

Čtěte také

Důležitým faktorem, který přispívá ke zvyšování cen nemovitostí, je také strach. Strach z toho, že při současném trendu růstu cen brzy lidé na vlastní bydlení nedosáhnou. „To ale ještě zvyšuje poptávku po nemovitostech. A nabídku nelze tak rychle rozšířit,“ upozorňuje na paradoxní situaci Petr Zámečník, šéfredaktor profesního webu Realiťáci-sobě.cz.

Dočkáme se někdy poklesu?

Podle České národní banky jsou současné ceny nemovitostí přibližně o čtvrtinu nadhodnocené. Dá se tedy očekávat, že by ceny v dohledné době mohly výrazně spadnout?

Čtěte také

„Osobně vidím pouze jeden velmi černý scénář, kdy by k pádu nemovitostí mohlo dojít. A to v případě, kdy by došlo k výraznému nárůstu nezaměstnanosti a tím i ke zvýšenému počtu nesplácených úvěrů,“ popisuje jednu z variant vývoje Zámečník.

„Pak by banky musely dříve či později přistoupit k exekuci nemovitostí. Na trh by se dostala řada nemovitostí, která by musela být prodána velmi rychle. A to by mohlo stlačit cenu dolů. Jestli to ale bude o čtvrtinu? To si nemyslím,“ dodává.

Za mnohem pravděpodobnější považuje pomalý pokles reálné ceny v důsledku inflace.

„Je možné, že na realitním trhu je nějaká bublina. Ale nemyslím si, že by došlo k prudkému poklesu cen. Spíš by ta bublina byla vyfukována pozvolna tím, že by ceny nemovitostí rostly méně než inflace. A tím by reálná cena těch nemovitostí klesala. Nedomnívám se ale, že by bez nějaké hlubší krize došlo k nominálnímu poklesu cen,“ předpokládá Zámečník.

Cena je složena z nákladů za pozemek, za stavební práce, za daně. A může klesnout jedině, pokud začnou klesat jednotlivé komponenty.
Miroslav Linhart

Prostor ke zlevnění nevidí ani Linhart: „Cena je složena z nějakých nákladů za pozemek, za stavební práce, za daně. Cena může klesnout jedině, pokud začnou klesat její jednotlivé komponenty. Což se nedá očekávat. Majitelé pozemků mají vždycky nejsilnější pozici.“

„Ceny neklesnou, dokud nezačneme například stavět vyšší budovy – začneme více vytěžovat ty pozemky,“ nabízí jeden z možných způsobů Linhart.

Bytů je málo

Developeři, realitní makléři i kupující se shodují na jedné věci – bytů je na trhu málo, zejména těch nových. „Nedostatek bytů způsobuje pomalé povolování staveb. Právě legislativa je největší brzdou normálního procesu. A v posledních letech se situace v žádném ohledu nezlepšuje,“ pojmenovává problém Tomášková z Central Group.

Podle ní je každoročně počet povolených bytů zhruba o 40 procent nižší než počet bytů, které se prodají.

Čtěte také

„Hodně se upínáme k často zmiňované otázce rekodifikace stavebního práva, která je opravdu velmi podstatnou a nezbytnou. Věříme, že by ten zlom v případě vydání nového progresivního stavebního zákona mohl nastat,“ věří Tomášková.

A připomíná ještě jeden problém – neochotu samospráv povolovat novou výstavbu v situaci, kdy z ní obce nemají přímý prospěch, za to jim přibudou starosti s dopravní obslužností nebo občanskou vybaveností.

„Podle rozpočtového určení daní se k nim žádné finanční prostředky nedostanou, a to přesto, že z průměrného pražského bytu stát inkasuje jenom na DPH zhruba milion korun. Obec z toho nicméně nemá vůbec nic. Máme za to, že pokud by se tohle změnilo, tak i ta vůle povolovat nové byty na straně samospráv by pomohla k tomu, aby jich bylo víc,“ navrhuje Tomášková.

Byt jako investice

Koupit tedy v současné době byt jako investici, nebo nekoupit? Petr Zámečník má v této otázce jasno. Koupit. A ne jeden.

„Určitě bych doporučil si vzít úvěr. Zejména u lidí, kteří chtějí svoje prostředky investovat do nemovitostí. Buď můžete koupit jeden byt za pět milionů za své prostředky, nebo můžete koupit pět bytů. Do každého dát vlastní prostředky ve výši jednoho milionu a zbytek peněz si půjčit. To vám zvýší potenciál, ale zároveň sníží riziko třeba neplatícího nájemníka,“ radí šéfredaktor serveru Realiťáci-sobě.cz.

Čtěte také

Situaci podle něj nahrávají nízké úrokové sazby. „Současná úroková sazba je nižší, než jaká je inflace. To znamená, že pokud si žadatel o hypotéku půjčí na svůj byt, tak jenom na tom úvěru reálně vydělává, protože zaplatí míň, než o kolik se znehodnotí peníze, které si půjčil,“ vysvětluje Zámečník.

Přesto taková investice není zcela bez rizika. „Je důležité si dobře spočítat, jestli se tato investice vyplatí. A je dobré k tomu přistupovat jako k jakémukoliv jinému podnikání. Investice do nájemního bydlení není pasivní bezriziková investice. Má svá specifika a vyžaduje poměrně velkou angažovanost majitele bytů,“ upozorňuje v této souvislosti Petr Zámečník.

Poslechněte si celou debatu Václava Pešičky a jeho hostů.

Dozvíte se také, jak by realitní trh mohly změnit velké bytové fondy, které se na něm nedávno objevily. Nebo jakým způsobem dnes banky posuzují žadatele o hypotéku a které obory v této chvíli kvůli koronaviru na hypoteční úvěr nedosáhnou.

autoři: Václav Pešička , Ondřej Skácel
Spustit audio

Související