Nový občanský zákoník: Bydlení dostává více prostoru pro vlastní pravidla

3. leden 2014

Letité spory sousedů o pozemky, nemovitosti nebo hádky majitelů bytů a nájemců by měly být od ledna minulostí. Začíná platit nový občanský zákoník a další právní úpravy, které podrobněji popisují, jak by se lidé měli k sobě chovat.

Jednou ze zásadních proměn je vlastnictví stavby a pozemku. Parcela a nemovitost budou mít nově od ledna jen jednoho majitele. Nová právní úprava je tak překážkou pro spekulanty, kteří obchodují s pozemky. Stejně tak zákoník řeší i bytová a sociální družstva.


Dům a pozemek jedno jsou

Pro obyvatele Zeleného údolí v Praze je to jako zlý sen. Když si před lety koupili nové byty a rodinné domy v jednom z developerských projektů, netušili, že jednou budou muset o své nemovitosti bojovat. Pozemky pod jejich domovy koupila firma, která majitelům bytů a domů nabídla prodej parcel. Jenže za dvojnásobnou cenu, kterou majitelé nemovitostí odmítli. Firma chce proto nemovitosti z pozemků odstranit a celou věc teď řeší soud.


Zaostřeno na občanský zákoník – analyzujeme hlavní změny, které platí od roku 2014.

Podobné situace by se už od ledna neměly stávat. Pokud si někdo koupí nemovitost, je vlastníkem i pozemku. Stavba a parcela budou mít podle nového občanského zákoníku jednoho majitele, vysvětluje hlavní autor zákoníku právník Karel Eliáš. „Celá Evropa stojí na myšlence, že co je pevně spojeno s pozemkem, je součástí pozemku. My jsme zásadu opustili v roce 1950 kvůli snazšímu zakládání zemědělských družstev. Vlastně se tedy vracíme k tradičnímu řešení.“

Nová právní úprava ale respektuje dosavadní vlastnická práva. Tedy po prvním lednu se pro rozdílné vlastníky pozemku a domu nic nemění. Vlastník nepřijde o pozemek, ani majitel domu o svou nemovitost. „Na to pamatují přechodná ustanovení. Inspirovali jsme se zase třeba v Německu při sjednocení. Tam, kde je pozemek i dům v jednom vlastnictví, tak okamžitě vroste dům do pozemku. Kde to tak není, tak zůstává pozemek i stavba samostatnou nemovitostí s tím, že platí vzájemné předkupní právo,“ dodává Karel Eliáš.

Tedy když vlastník nemovitosti bude chtít stavbu někomu prodat, musí ji nejprve nabídnout vlastníkovi pozemku. Pokud ale nebude mít zájem, může pak majitel prodat stavbu jinému zájemci. Vyvlastňování tedy nehrozí. Předejde se tak možná zbytečným sporům.

Byty, dům (ilustrační foto)

Podle Tomislava Šimečka, předsedy správní rady Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí, je nová úprava správná. Jen to může být od ledna komplikované v zápisech katastru. „Tam je přes 150 tisíc zápisů katastrů, ze kterých není jasné, kdo je vlastníkem, protože by vlastníci museli být starší 113 let. Je tam zhruba 20 tisíc zápisů dvojího vlastnictví. Katastr prostě připisoval i dalšího vlastníka, který úředníci zapsali bez ohledu na logiku dalšího vlastníka, který doložil svůj nárok.“ Bude to tak podle Tomislava Šimečka trvat ještě řadu let, než se dá katastr do pořádku.


Posílení práv nájemníků

Změny se od ledna ale netýkají jen samotného vlastnictví nemovitostí nebo pozemků. Mění se také některá pravidla pro samotné nájemní bydlení. Majitelé už nemusí nájemníkům hledat náhradní bydlení, když je vystěhují, popisuje spoluautor zákoníku, právník František Korbel. „Bytové náhrady totiž s fungujícím trhem s byty nemají smysl a každý nájemce si může jiný podnájem nalézt sám.“

Čtěte také

Majitel může také požadovat, aby v bytě bydlel omezený počet osob. Polepšit by si ale měli hlavně nájemníci. „Budou moci chovat zvíře i bez souhlasu majitele nebo třeba přijmout podnájemce, a nebude to podmíněno souhlasným stanoviskem majitele,“ vysvětluje František Korbel. Naopak majitel může do bytu i bez souhlasu nájemníka v případě, že nájemník odjede na delší dobu pryč. Například v krizových situacích, pokud půjde o nějakou havárii vody nebo další problémy, které by mohly nastat.

Právnička Dagmar Raupachová dodává další změny, které se zavádějí s novým občanským zákoníkem. „Kauce na zaplacení nájemného může být stanovena až do výše šestinásobku měsíčního nájemného nebo bude nájemce v bytě podnikat, ale nesmí to samozřejmě narušit ostatní nájemníky v domě.“

Tomislav Šimeček, předseda správní rady Občanského sdružení majitelů domů a bytů, ale vidí v zákoníku také negativa pro samotné majitele nemovitostí. „Nájemce má fakticky právo 5 měsíců neplatit nájemné. Po třech měsících neplacení jim totiž může dát výpověď a pak nájemce má další dva měsíce na to, aby se obrátil na soud, a ten pak rozhodne o platnosti výpovědi.“

Nájemníci by se s majiteli měli co nejdříve dohodnout na nových pravidlech ve smlouvách, které už bude upravovat občanský zákoník. To se týká i platby za činži. „Je to otázka dohody a to oběma směry. Pokud se změnily poměry, tak obě strany mohou požádat o změnu na cenu obvyklého nájemného za konkrétní byt,“ říká Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků.

Bydlení (ilustr. obr.)

Nový zákoník také zamezí praxi, kdy si příbuzní mohli předávat nájemní smlouvu. Pokud se nový nájemce nedohodne s majitelem, v bytě může zůstat jen dva roky a pak mu smlouva skončí. Chráněné jsou ale starší osoby a děti, vysvětluje Milan Taraba. „Nijak se to nedotkne lidí starších 70 let a dětí, které nedosáhli plnoletosti. Ona dvouletá lhůta začne plynout až v jejich 18 letech.


Stanovy družstva budou zásadní

Také bytová družstva čekají od ledna důležité změny a musejí si předělat svoje stanovy, ty nabízí nové možnosti. Například družstevní podíl bude možné dát do zástavy, stejně tak se budou moci obyvatelé domu stát spoluvlastníky členského podílu. Upravené stanovy by bytová družstva měla poslat soudu do poloviny příštího roku, vysvětluje František Lebl, předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků.

„Stanovy získávají větší váhu, a protože jsou stanovy záležitostí dohody členů, tak je to v tomto směru, dá se říct, poněkud volnější,“ říká Lébl. Stanovy jsou volnější a družstva si do nich mohou začlenit i některé novinky. „Třeba spoluvlastnictví členského podílu. To jsme znali jen u manželů, teď se nabízí, že je možné, aby družstevní podíl, jak se to správně nazývá, byl ve spoluvlastnictví. To je praktické v řadě případů při dědění,“ dodává Lebl.

Nově také bude možné dát družstevní podíl do zástavy, když někdo z obyvatel domu bude ve finanční nouzi. Ve stanovách ale takové pravidlo může družstvo také vyloučit. Záleží na tom, jak se lidé v domě dohodnou. Stejně tak si samo družstvo musí říct, jestli do něj můžou přistoupit právnické osoby, protože tou může být i stát. Stanovy ale nemohou vyloučit členství občanů jiných států Evropské unie.

V souvislosti s novým občanským zákoníkem se řeší také existence takzvaných sociálních družstev, kterým může být i bytové družstvo. Lidem bude poskytovat sociální služby. Předpokládá se, že by bylo možné je využít právě pro penziony pro seniory, a samozřejmě to vždycky závisí na tom, zda bude nějaká ingerence státu nebo třeba i evropských peněz, protože principiálně to družstvo vždycky nějakým způsobem bylo podporováno z veřejných prostředků. U sociálních družstev by se podíly mohly převádět ale jen opět na rodiny, které by byly v sociální nouzi. Byt ale nepůjde zdědit.

cihla


Sousedské vztahy zákon nezlepší

Nový občanský zákoník upravuje kromě bydlení a vlastnictví nemovitostí také sousedské soužití. Například jablka, která spadnou ze sousedova stromu na vaši zahradu, jsou v tu chvíli vaše. Otrhat je ale nemůžete. Když větve ze sousedova stromu příliš zasahují do vaší zahrady, měli byste ho nejprve požádat, aby si je ořezal. Pokud tak neudělá, můžete sami zakročit. Platí ale pravidlo, že větve se mohou odstranit jen ve vhodné roční době a pouze tehdy, pokud opravdu sousedovi způsobují nějakou škodu.

Podle právničky Dagmar Raupachové by se ale sousedé měli raději vždy spolu domluvit. „Sousedské vztahy nevyřeší zákon. Musíme si je pěstovat sami a ty za nás nenarovná nikdo.“ Tedy záleží na tom, jak spolu budou sousedi komunikovat. Soudní spor je pak už krajní situace, které se dá předejít dohodou. To platí nejen v sousedských vztazích, ale také v nájemním bydlení a při dohodě o vlastnictví pozemků a nemovitostí.

autor: pbe
Spustit audio